曹建海讲座简讯：房地产与中国经济前景

    主题：房地产与中国经济前景

　　主讲人：曹建海(中国社会科学院国际投资研究中心研究员,学术委员会副主任.中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任.中国社会科学院研究生院硕士生导师)

　　时间：2007年11月21日（本周三）晚19：00

　　地点：中央财经大学学术报告厅 

　　主办：中央财经大学金融学院学生会  

    协办：米兰体育书社

房地产与中国经济的前景

                                 ——曹建海中央财大讲座简报

整理人：王旭辉

2007年11月21日晚7点至9点半，中国社科院国际投资研究中心研究员、工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海博士，为中央财经大学广大学子奉献了一场题名为“房地产与中国经济前景”的精彩演讲。讲座以独特的分析视角和大胆的批判精神，引发了现场听众的强烈共鸣，达到了良好的现场效果。

此次讲座由中央财经大学金融学院团总支主办，米兰体育书社协办。以下内容根据现场记录整理，由于篇幅限制，在表述上做了一定调整，如有不详之处，可以直接与曹老师沟通交流。

此次讲座主要涉及三个问题，即：中国房地产市场发展的国内外环境；中国房地产产业发展对国民经济和人民生活的影响；中国房地产市场的发展趋势及政策调控走向。按照曹老师的观点，我国当前房地产市场发展极不健康，如果不施以及时而适当的调控，不良扩展所导致的恶性循环会逐渐加剧，并危害我国经济的整体发展。

作为正式开始讲座之前的背景知识介绍，曹老师首先对温总理本月19号在新加坡国立大学所作的演讲做了简单回顾。与讲座主题相关，曹老师从这一最新讲话精神中指出——中国房地产尤其是住房政策会启动新一轮的调整，与以前过于偏重市场化手段和保护开放商暴利的政策取向相比，新的住房政策调整将会突出更多的民生取向和长期健康发展模式。统观整个讲座，曹老师坚持认为新加坡住房供给模式也许会比香港模式具有更大的社会和经济价值，更能满足我国人民群众的实际住房需求。

为了便于从整体上分析中国房地产市场现状及问题，在正式对三个关键问题进行讨论之前，曹老师还对“房地产市场”这一概念本身进行了辨析，因为我们过于强调了开发商的角色作用。

在曹老师看来，既然房屋的供给方式可以多种多样，同时，我国的土地所有制是国有和集体所有，而且房地产产业链条涉及项目开发、建筑、租赁、原材料、机械设备等多个行业，那么如果我们仅仅将房地产产业定义为市场化开发和供给过程就是不恰当或者不切合实际的，它同时包括盈利性企业、政府供给方、个人或集体自建房者等多种市场主体。如果从广义上来讲，房地产业的确是我国国民经济中的一个大行业，对于整个中国经济的健康发展影响巨大。

针对这次讲座的第一大话题，曹老师详细地介绍了影响我们房地产发展的国际国内环境。

在国际环境方面，宏观而言，近些年来全球房地产市场的周期性波动、全球产业结构布局的空间调整、国际金融资本市场投资热点的变动和消费结构变化，加上美国的次级债危机，整体上导致了更多的机构性资本或个人资本被投入到中国房地产市场，拉动了这一市场的急剧膨胀。

而在国内环境方面，有多方因素共同导致了国内房地产市场的一枝独秀。依据曹老师的观点，大致在1998年后，国家实际上对房地产市场就放弃了直接投资行为，并全力支持以市场化方式解决人民住房问题。然而，强调开放商的利益和市场化购房方式，实际上使得住房改革进入了一个误区——只有开放商才能构成房地产市场主体。

综合而言，有两大因素或者说两大机制造成了我国房地产产业的一枝独秀。一个是内推机制，主要指向当前的土地管理制度。目前，我国房屋价格上涨主要源自于土地价格推动，征地制度和土地拍卖制度推动了持续的“地价重构”。在土地交易市场中，政府拍卖行为、开发商恶性竞价行为、开发商圈地或者囤地行为以及住房市场的需求矛盾，共同导致了房地产产业规模的不断翻番。

曹老师指出，另一个因素是外推机制，也就是流动性过剩问题。由于国际热钱兴风作浪和国内物价的全面上涨，以及我国金融市场的非常规性扩张，再加上国家政策实际意义上的“扶持和支持”导向，导致了开发商和投资机构的房地产投机行为增多。政府和企业以市场化的名义，不去真正推动建筑业的发展，而是靠中间流通环节赚取巨额差价。主张“把中间环节做大做强”，却并不保证其充分竞争和公平竞争，使得虚体经济发展严重脱离实体经济发展水平。在房地产产业链条存在多点刺激的背景下，国内投资的多次叠加效应明显，一方面造成整个房地产市场的“虚假繁荣”，另一方面，也使得普通居民的实际购房能力严重缩水。

接下来，曹老师分析了我国房地产市场对国民经济和人民生活的影响。由于时间关系，这一部分中的很多内容并没有得到全面展开。首先，曹老师认为，房地产产业链已经在暴利驱使下推动了一连串产业，极大地拉动了开发、建筑、材料、运输和装备制造等行业的发展；同时，作为“支柱产业”，房地产业的快速扩展加剧了我国经济结构的畸形发展。众多公司涉足房地产投资，一定程度上过度地吸纳了资金，导致教育和高科技发展后劲不足。而且，地方政府在GDP增长的政绩标准和财政压力下，放松了对房地产业发展的应有调控。

房地产市场的火爆还带动了富豪的大量出现，加剧了普通民众的贫困。在中国，富人与企业家并不对等，大部分富人并不具备企业家精神和公众服务意识，一心只想攫取财富。财富分配的不正常集中通过房地产业的畸形发展表露无遗，加剧了两极分化。一定要想办法化解分配和再分配过程中这种财富的过度集中。

而且，房地产业本身的快速发展，以及由房地产投资所拉动的其他投资和开发项目，在缺乏充分的政府监管和调控下，导致了大量的环境污染问题。同时，由于流通资金充裕，大量中国资本投入其他发展中国家，一定程度上，给国际上造成了“经济帝国主义”的印象。

最为根本的是，作为关乎人民安居乐业的民生行业，房地产市场的不健康发展，危害了普通民众的住房水平提高和生活质量提升，使得大多数人相对于不断上涨的地价和房价，实际购买力下降。

最后，曹老师简略评论了我国房地产尤其是住房市场的政策取向。这一部分评论以对“稳定房价”论的批评为开始，认为这种论调其实就是要继续助长房地产业的畸形发展。由于害怕房价下跌会危机整体经济发展，各项调控政策实际上都少有作为，我们需要全新的住房政策取向。

第一点，曹老师指出，住房问题首先是民生问题，而不仅仅是经济发展问题。目前而言，产业发展与人民生活形成了激烈的矛盾，经济发展本身超过了解决人民实际需要的重要性。鉴于住房问题的重要性，未来政策调整必须也必将打破不合理的房地产投机链。

第二点，需要对人民住房状况进行客观评价，并以此为基础，推进住房政策调整。以前，有关方面使用人均住房面积等不恰当的指标来反映人民居住水平，简单地将盈利性开发商作为市场主导，忽视了普通民众的承受能力和公有制模式下的土地使用特征。今后的政策调整将会逐步解决或者改善以上问题。

第三点，曹老师还具体指出了集中衡量人民居住水平的指标。这些指标包括：住房面积和住房质量；住房支出占总支出的合理比例，目前这一比例严重偏高，达到普通家庭的12-20年收入水平；住房建设用地使用是否合理，不能侵占耕地，住房的存量分配要进一步优化，廉租房、经济适用房和高档房要保证以合理的比例同步发展。

与此相对应，曹老师大力呼吁加快经济适用房发展，使得中等收入家庭有能力获取适当面积的住房。政府应该将完全市场化的房屋市场控制在一定范围内，而加大对经济适用房的投资力度。

作为此次讲座的总结，曹老师认为，在中国需要新的经济增长点和经济增长模式的背景下，房地产市场的大力调整在所难免，我们拭目以待！ 

在提问环节，同学们非常踊跃，由于时间关系，曹老师仅就三名同学的问题进行了解答，这些问题主要涉及房地产业暴涨的原因、利弊得失以及政府的调控角色。

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