今天，说中国房地产崩盘有人是不愿意接受的。
但说房子卖不动，房价要下跌，房地产各个环节都陷入困境就是大家都承认的。房地产的下滑已经影响到经济和社会的稳定。
而且房地产的下跌不是个别城市的现状，而是全国普遍现象。60多个城市救市，说明情况非常严重。房地产泡沫破灭在即，其危害性不言而喻。
我们今天必须问一个问题：中国经济是如何走到房地产这条绝路上来的？
30年前的调控房地
伴随这40年过来的我们这代人见证了中国房地产的泡沫过程。依稀记得30年前就开始房地产调控。
也有文字记载，1992年和1993年海南就进行房地产调控，距今就是30年。、
那时候，海南立省建特区，很多 人去海南淘金，就做两年事，一是倒腾汽车，走私汽车。二是炒批文，炒地皮。那些官倒们不倒腾彩电了，就倒腾批文，有个批文再倒手，就赚大钱。走私洗车被 查，因为搞成了全国性的走私风潮，中央不得不管。捎带着就把炒批文炒地皮给查了一下。
后来才知道。1991年9月，潘石屹等“万通六君子”在海口成立了“海南农业高技术联合开发投资总公司”，挂着农业公司的招牌，向房地产进军。他们借了500万元，用这些钱向银行贷款1300万元，然后通过炒连体别墅赚了几倍。潘石屹在那时候挣到了人生中第一个100万：“一开始都不敢相信，不敢签。在1楼签了房产买卖合同，到6楼加价就卖了。现在想想都害怕”。
海南省1989年房地产投资仅为3.2亿元，而到了1992年，全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，全省财政收入的40％。
房价也一路飙升。1991年，海南省房地产平均价格为1400元/平方米，仅仅一年，每平方米的价格就猛增至5000元。要知道，当时全国商品房均价只有995元/平，北上广深的商品房均价直到1998年都还在5000元以内。
这个人口只有六百余万的小岛，出现了两万多家房地产公司。他们大多不是正经的开发商，而专注于炒地皮、炒楼。
那个时候的海南，遍地是黄金。就看你有没有胆。
可以说，走私汽车和房地产是海南赚到的第一桶金，并且是钵满盆赚了大钱。走私汽车被 禁了，但房地产就成了支柱产业，就像吸上鸦片上瘾，再也戒不掉。
泡沫破裂后一地鸡毛
1994年整治海南洋浦房地产就记得更清楚了。
当时出名的不只是海南洋浦，广东的惠州，广西的北海都是房地产热土，全国都到这里搞房地产。老徐（微信公众号：易经实修）那时去过北海参观学习，被 那里优美的海滩所吸引。全国好多城市的政府都到北海去买地盖楼，那宽阔的道路，雄伟的规划，比深圳要厉害得多。
可是这三个地方的房地产很快就被 拍到了沙滩上，曲终人散。因为盖了房子没有人买，买了没有人去住。那个时候的中国人还要赚钱，有产业有钱赚的地方才有人气。这些地方只有房子，没有工厂，没有产业，就没有人去，没有人气。
惠阳近10多年好起来了，房地产恢复起来，发展得不错。因为它靠近深圳，买房的多是深圳人。北海和洋浦到现在还没见起色，到处是烂尾楼。
当时的海南时兴炒楼花，实际是炒图纸。就是根本没盖楼，画了图纸就开始卖，开始炒。为了买下更多的“图纸”，或者使“图纸”收益成为现金，所有人都在大量贷款。以四大商业银行为首，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南，总数不下千亿。几乎所有的开发商都成了银行的债务人。而最后的风险，被压在了银行身上。
1993年6月23日，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。
一天后，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出16条强力调控措施，包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。
失去资金来源之后，海南表面火热的房地产事业瞬间垮塌，全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，一度拥有全国10％的积压商品房。
不少银行的不良贷款率一度高达60％以上，仅建行一家，先后处置的不良房地产项目就达267个，现房面积一度占海南房地产存量的20％，现金回收比例则不足20％。炒楼客们留下了一地鸡毛。还有不少在建楼盘拖欠大量工程款，很多楼层都先后被抵押多次，债权纠纷盘根错节，几乎每栋烂尾楼都能牵扯出七八个官司和十几位债权人。
海南炸楼炸掉海发行
1994年，海南是中国房地产的第一次泡沫破裂。1998年的海南炸楼就是中国房地产第一爆，让人难忘。
1998年朱镕基总理来海南视察工作时就确定把海南作为全国处置积压房地产的试点，但按照正常的处置程序处理时，这些“半拉子”的业主总是迟迟不露脸。无奈之下，三亚市政府对68幢“半拉子”楼房的业主发出最后通牒：若不在期限内作出整治方案，将“炸”掉楼房，收回用地。风声放出，业主纷纷前来登记，并送上整治方案。
1994年的海南房地产泡沫，不但炸掉了楼，还倒闭了一家银行海南发展银行。
海南发展银行是1995年才成立的一家新银行，却实现高速发展，它的方法主要是超常规的高息揽存和同业拆借。据当事人回忆，1995年底在海发行存款的利率是15%，1996年的五年期存款利息甚至一度高达22%。在省政府背书和高额利率的刺激下，机关和个人都踊跃往海发行存钱。当时大额存款要托关系才能办成，整栋富南大厦人来人往，热闹非凡。
高息揽储是海南信用机构的发展常态：当地众多的小信用社，存款利率比海发行还要高，有的高达25%。在1997年亚洲金融危机的冲击里，这些信用社应声倒下。1997年12月，28家本地信用社并入海发行。这些信用社使得海发行账面实力增强——股本金增长为106亿元，存款余额为40亿元，债务为50亿元。但是，它们带来的都是被套牢的土地和房屋这样的“空壳”资产。兼并之后，海发行根本无力负担高额利息，只能宣布保证给付原信用社储户的本金及“合法利息”，单位存款则被视为债务，在债权债务清算后清偿。
由于出现挤兑，即使在央行陆续给其提供了40亿元的再贷款，但也不能弥补资金缺口，1998年6月21日，国务院和中国人民银行决定关闭海南发展银行，指定中国工商银行托管海南发展银行的债权债务，保证支付境内居民储蓄存款本金及“合法利息”。
海南省处置积压房地产的工作在2006年才基本结束，而海发行的清算承诺，15年后都没有完全兑现。
海南今天又炸楼
2021年，恒大2万亿债务爆雷，海南海花岛37栋楼房要炸掉。
海南又回到了房地产泡沫。
而这一次泡沫淹没的不只是海南，全国各地城市差不多沦陷。
1998年以后又发生了什么呢？
1998年，国务院发布通知，要求建立以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。根据这个房改制度，中国70%的中低收入家庭应该购买经济适用住房，10%的最低收入家庭由政府或单位提供廉租房，20%的高收入家庭购买、租赁市场价的商品房。
然而，轨道却在五年后彻底扭转。
2003年8月12日，国务院下发18号文件，称房地产业已经成为国民经济的支柱产业，应调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。房地产在经济格局中的地位被提高到了前所未有的高度。与此同时，国土部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，政府成为住宅用地供应的唯一主体，土地市场供给锐减，地价和房价大涨，土地财政拉开大幕。
每个中国人都熟悉的房地产神话由此开场，并随着政府调控一轮又一轮的“失败”而深入人心。
据南开大学国家经济研究院数据，到2018年3月，与房价、地价相关的贷款已占中国全部银行贷款的70%。
没有实业的海南
海南走到房地产的道路，有一个理由："没有实业的新特区".
1988年，中国改革开放10年。深圳、珠海、厦门和汕头等四个经济特区发展正好，海南立省成立特区。
那时的海南还没有从广东省分离，是一个真正意义上的“原生态”农村岛，人均GDP只相当于全国平均水平的80%。加上独立于大陆地区的独特地理条件，让这个岛屿成为了一张理想的“白纸”。
但海南没有钱，怎么办？
这就有了汽车走私和房地产。
可是35年后，海南还是只有房地产，没有实业。
海南房地产是没有实业的原因吗？
那些有雄厚实业的城市为什么也只剩下房地产？
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