牛刀：贬货币与降房价的艰难抉择
——在2010第12届中国风险投资论坛上的演讲择要
迷茫。看不懂。宏观调控政策是不是已经出尽了？这大约是目前市场的一种典型心态。只要政策方面有点风吹草动，股市立马就有了反应。一个发改委的官员说“三年免谈房产税”，股市地产股居然暴涨4%。发改委出面避谣，股市地产股又大跌2.7%。这种心态是中国社会与国民心态的最好写照，同时说明，房地产调控正在向更深的层面探索。
这个更深的层面已经让很多人看不懂，发出疑问是很正常的。这种疑问就是：现在我们最主要的是降房价，还是贬货币。我们要朝哪个方向走？
我们的房地产政策因为体制的问题，2004年以来一直在调控，这不是市场出了问题而是体制出了问题。体制出了问题，要一下调好是不容易的，再加上2007年对房价的调控，到2008年9月无疾而终，随之，政府出台了很多措施刺激房地产，这就直接导致了2009年房价的暴涨。这就像一个重症的病人，吃错了药，想一下就好，怕是没那么容易。
我们先来看看这一轮调控会朝一个什么样的方向去调，会达到一个什么目的。今年的调控，从国11条开始，第一步是在调需求。因为2009年的需求很大程度上悖逆了住宅应有的居住的功能，而开始了疯狂的炒买炒卖哄抬房价，一线城市60%以上是投机需求，杭州市新房换手率半年超过65%。在全球也没有这样一个国家，房地产是这样的需求。所以，中国政府要对此进行调整是很正常的。那么，国11条的核心内容就是围绕调整投机性的需求而展开，在产业政策、财税政策和货币政策层面进行了史上最密集的调控，直接将投资需求逼出了市场。
第二步呢？还没有开始，但是已经在个别城市初露端倪。比方说，上海推出了公租房计划，让一部分暂时买不起房子的白领和农民工，有一个栖身之地，以利他们的创业和打拼。中央政府正在督促地方，大规模的兴建经济适用房和其他社会保障型住宅，并且，普通住宅的供应比例将有所扩大。
第三步才是制度设计。到这一步才是实质性的推出物业税，现在推出房产税只是权宜之计，目的是打破开发商对赌未来房价的预期，逼迫开发商降价销售。从现在的国际国内经济发展的趋势来看，观望和僵持也同样会导致房价泡沫破灭的后果。
所以，有步骤的推进调控，于国于民都有利，争取将经济问题在政府手段内能够解决，不至于扩散到社会层面。现在的市场反应是很正常的，成交量大幅下降不是目的，而是降房价必经的路径。成交量萎缩的后面，是一条完整的房价下降的通道。而且，是成交量萎缩后面的逐步下降。深圳已经有大量的格盘开始降价销售，万科在全国开展降价战略。势头很好。
打破观望状态是很必须的。各大国有商业银行，已经对房价下降进行了多次压力测试，降价30%至50%，对银行不构成大的风险。尽管如此，在降价及不降价之间，决策层面也有动摇。分析起来，不降房价，那就是另一条路径，实行货币贬值。那么，究竟是降房价，还是贬货币呢？我们先来看看利和弊。
让我们先来看看一组数据：中国的房价是从2004年开始一路猛涨，那么，我们在北京、武汉、重庆三个城市采集同等片区的数据证实，2004年住宅用地楼面价分别为1221.64元、947元、164.56元每平方米，而2009年他们分别是3528.123元、2283元、591.84元每平方米，加权平均土地价格上涨275%。而2009年中国的GDP比2004年增长246%，广义货币余额M2实际增长238%。也就是说土地价格上涨幅度远远超过经济增长和货币增长。
从货币理论上来解释，支撑法币币值的是一国土地资源、矿藏资源和其他国有资源，而权重最大的是土地资源，约占70%以上，中国人民币更是如此。土地价值增长的幅度低于货币增长是体现货币真正价值的状态，而中国的土地价值增长幅度远远高于货币增长幅度，那表明人民币2004年以来一直在贬值。那么，现在人民币还能继续贬值吗？答案是否定的。
从经济层面来说，人民币继续贬值，将导致流动性更加泛滥，加上国际热钱的炒作，将引发恶性通胀。从社会层面来看，中国老百姓在银行的存款将面临缩水。中国是个高储蓄率的国家，因为社会保障体系不完整，这种存款高达28.5万亿。这并不是说中国老百姓很有钱，而是绝大多数人寻求用存款的方式，实行自己对自己的生老病死的保障。继续货币贬值，将导致老百姓的财富大量缩水，以致一部分人为此失去保障，后果极为严重。将来政府所要支付的社会保障成本，有可能是现在缩水财富的几倍甚至十几倍。
无论如何继续实行货币贬值的政策是非理性的。唯一的办法就是降低房价，而降低房价同时降低了土地价值和生产成本，提高了城乡居民的购买力，提升对拉动经济增长的后劲。
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