牛刀：一线城市住房租金三个月后暴跌

牛刀：一线城市住房租金三个月后暴跌

应该说，这些炒家很会选择时机，挑在大学毕业生离校之际疯狂炒作住房租金，制造市场恐慌情绪，再加上中国的发改委一贯不作为，他们拼命打击炒绿豆，却罕有打击炒房租，才给了住房租金炒家以可趁之机。最近，我奔波北京、上海、深圳三地，实地查看了住房租赁市场，都不具备住房租金上涨的基本条件。

这三个城市都有一个共同的特点，今年住宅空置量大规模上涨，可供租赁的住宅与需求租赁的人比例很不相称，住宅实际完全处在严重过剩状态。从市场供求关系来看，一线城市住宅租金暴涨，是和辣椒、大蒜、绿豆一样的短期炒作行为，而炒作住宅租金的主体不是房东，而是房地产的中介从业人员。

租金其实是无法炒作的，因为租金和收入密切相关，是中国住宅中罕有的消费形态，也是政府必须从体制上保证价格体系健全的形态。租金不符合这个城市租房人的收入水准，是无论如何支撑不下去的。今年五月以来，一线城市住房租金价格上涨没有反应在老房东上，所有续租的租金都很少上涨，只存在新租房这一块市场。

新租房市场的主体主要是新毕业的大学生。但是，新毕业的大学生的起薪决定他们无法承受过高的房价，在深圳大学毕业生起薪为2100元，是一线城市最高的，北京为1960元，上海为1980元。平均起薪过低，决定他们只有能力承担600元左右的租金。因此，在上海很多群居现象，一套三房的房子往往住着十几个人，月租为300至500之间；而深圳解决的方式是城中村，价格在600至800元；北京有一些老房子和一些蚁族聚散地，租金在1000元左右。这种租房形态，是一线城市新增求职人员的过渡性租房形态。

从目前情况来看，因就业岗位的减少，今年新增大学毕业生到一线城市求职人员正在大幅减少，深圳往年大学毕业生的就业岗位有20万左右，今年只有12万至13万，目前没有新增就业岗位的迹象；上海、北京往年可新增就业人员50万左右，今年只有30万。就业人员在减少，为什么今年这三个城市的租金突然暴涨呢？

一是一线城市的租赁市场不完善，政府主导下的公租房基本不存在，给了炒家以机会；二是2009年由于房地产的非理性发展，原先用于过渡性租赁房很多被拆迁，没有新的租赁房补充进市场；三是房地产中介从业人员过多，他们以前大多帮助楼市炒家炒楼，现在遇上房价调控，无楼可炒，便纷纷转向帮助房东炒租金。

那么，一线城市住宅租金真的能够支撑下去吗？根本没有可能。从趋势上看，完全没可能。一是一线城市住宅空置量非常大，由于没有开征房产税，导致这些住宅既没有入住，也没有用于出租，只要一开征房产税这些住宅将会降价销售，不愿降价销售的很多将用于出租，目前，一线城市二手房源猛增，表明很多炒家倾向卖出房子，但是，成交量稀少，未来会有一部分空置住宅转向租赁。深圳目前有12万套、上海24万套、北京22万套住宅正处在这种状态。

二是中国经济处在衰退之中，一线城市大量实体经济已经内迁，未来新增就业岗位非常少，经济热点正在逐步转向二三线城市，因此，新增就业人员将逐步流向二三线城市。这样，在经济复苏之前，这种就业趋势无法改变。留恋一线城市的大学毕业生，处在逐步转变观念的时期，一旦市场对二三线城市的认同感增强，过渡房现象将在一线城市消失。

三是政府正在大量开发公租房，重庆已经开发750万平方米，未来还有3000万平方米，而且租金为6折，满5年后可以购买。一线城市也在大量开发公租房，与重庆的模式差不多，所不同的是上海的公租房先解决一些急需人才。这种模式在一线城市推广后，可以减少大学毕业生的创业时期的生活成本，增添城市活力。

所以，一线城市住宅租金暴涨只是短期现象，到这一批新增大学生逐步消化时，一线城市的租金将会发生暴跌，基本会恢复到去年的状态，甚至更低。很多人因为没有合适的工作岗位，将被迫离开一线城市；大量的空置住宅正在将在房产税开征的大背景下逐步转向租赁。现在的租金价格顶多还能撑3个月，不用到10月份，一线城市租金将会暴跌。

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